Baulandmobilisierungsgesetz: Folgen für Eigentümer im Erbrecht
Was Sie jetzt beim Vererben von Immobilien beachten müssen
Seit jeher galten Immobilien als sichere Geldanlage für den eigenen Lebensabend und zur Ausstattung der Erben mit einem wertbeständigen finanziellen Rückhalt, der bei unbebautem Bauland auch zur Finanzierung einer Erbschaftsteuer oder zur Begleichung von Pflichtteilsansprüchen und Vermächtnissen Verwendung finden konnte. Das könnte durch das neue „Baulandmobilisierungsgesetz“ der Bundesregierung, welches im Schatten der Pandemie im Bundestag behandelt wurde, anders geworden sein.
Nach dem Baulandmobilisierungsgesetz wird die Aufteilung von Wohnimmobilien in Eigentumswohnungen nicht unerheblich erschwert.
Das Baulandmobilisierungsgesetz hat insbesondere zwei kontroverse Neuerungen hervorgebracht. Die erste betrifft eine zusätzliche Erschwerung der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen. Zukünftig werden solche Umwandlungen in "angespannten Wohnungsmärkten" bis Ende 2025 einer Genehmigungspflicht unterliegen. Die Definition der Gebiete mit "angespannten Wohnungsmärkten" obliegt den Bundesländern. In diesen Gebieten besteht nur in Ausnahmefällen ein Anspruch auf Genehmigung einer Umwandlung durch die örtlichen Behörden, beispielsweise beim Verkauf an Familienmitglieder zur Eigennutzung oder wenn zwei Drittel der Wohnungen von aktuellen Mietern erworben werden.
Entscheidend: angespannte Wohnungsmärkte
Hier wird sich in Zukunft vermutlich häufiger die Frage stellen, welche Gemeinde in welchen Gebieten einen „angespannten Wohnungsmarkt“ feststellen wird und ob sie dort Bauprojekte initiieren möchte. Dies wird Einfluss auf die Gestaltung der Regelungen in Testamenten haben müssen. Denn der Erblasser mit Wohnimmobilien mit 6 Wohneinheiten, wird dafür keine Teilungserklärung ohne entsprechende Genehmigung abgeben dürfen, um sein Erbe verlässlich zu ordnen (z.B. Pflichtteile und Vermächtnisse sicherzustellen).
Kleinvermieter genießen Sonderrechte
Von der Genehmigungspflicht ausgenommen werden ... allerdings Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, wobei die Bundesländer in einer Bandbreite von drei bis fünfzehn Wohnungen von dieser Zahl abweichen können. Damit soll Rücksicht genommen werden auf private Kleinvermieter, die Wohngebäude mit wenigen Wohnungen vor allem als Altersvorsorge erworben haben.
Das Baulandmobilisierungsgesetz unterwirft den Verkauf von Bauland einem Genehmigungsvorbehalt der Gemeinden.
Die Gemeinden dürfen aufgrund des Gesetzes das Bauland selbst erwerben, um eigene Wohnungsbauprojekte, insbesondere auch Projekte zum sozialen Wohnungsbau zu verwirklichen. Allerdings können die Gemeinden bei der neuen Ausgestaltung des Vorkaufsrechts in diesen Fällen auch Einfluss auf den Preis nehmen, der dann nicht wie beim herkömmlichen Vorkaufsrecht allein durch den aktuellen (ggf. durch ein Gutachten festzustellenden) Marktpreis bestimmt wird, sondern nach Maßgaben der Gemeinden bzw. einer „Expertenkommission“, deren Zusammensetzung noch unklar ist.
Dieses Recht sollen sie zum Verkehrswert ausüben können, den eine Expertenkommission festlegt. Davon erhoffen sich die Befürworter eine preisdämpfende Wirkung. Zudem erhalten die Kommunen neu drei statt zwei Monate Zeit zur Ausübung des Vorkaufsrechts.
Mindestanteil an Sozialwohnungen
Nach dem Baulandmobilisierungsgesetz wird es den Gemeinden erlaubt sein, über sektorale Bebauungspläne auch bei Überbauungen in bestimmten Innenstadtbereichen einen Mindestanteil an geförderten Sozialwohnungen vorzuschreiben. Das betrifft auch die Ausbauten von Dachgeschossen. Dachgeschossausbauten werden zur Verdichtung von vorhandenen Bebauungen schon seit der letzten Novelle des Baurechts von der öffentlichen Hand begrüßt. Die Neuerung aus dem Baulandmobilisierungsgesetz wird indessen mancherorts zur Folge haben, dass ein Dachgeschoss nur mit einem Anteil Sozialwohnungen darin ausgebaut werden darf.
Weitere Neuerung soll die Ausweisungen von Baugebieten in städtischen Randbezirken erleichtern
Diese Regelung wird wie bisher auf taube Ohren der Gemeinden dort treffen, wo bisher schon vor allem die Zersiedelung von Natur und Landschaft vorrangige Motivation bei der Ausweisung von Baugebieten war. Eine Zersiedelung zu verhindern, soll mancherorts bereits heute durch eine Beschränkung von Baugenehmigungen für Eigenheime erreicht werden.
Die vorgenannten Aspekte sollten Sie bei der Ordnung Ihres Nachlasses berücksichtigen. Zur Beantwortung etwaiger Fragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.
Baulandmobilisierungsgesetz beim Vererben von Immobilien beachten - Termin bei Rechtsanwalt Dr. Markus Wessel vereinbaren:
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